不動産広告のターゲティングは、年齢や地域で絞る前に、売却・賃貸・分譲という検討内容ごとに「誰が読むページか」を手がかりにして組みます。地域と属性はその後に重ね、配信開始から約 2 週間（読了・CV を見るなら 2〜4 週間）は条件を動かさず、URL 別のレポートを割合で比べてから入れ替えます。
この記事は、指定URLターゲティングを提供する Targety（ターゲティ、提供: Talenty合同会社）の公式解説です。不動産会社の広告主と代理店の運用担当者に向けて、指定 URL の候補の選び方、地域・属性との重ね方、URL 別レポートの読み方と入れ替えの判断までを、導入 700 社超（提供元公表値、2026 年 8 月）の運用で見てきたことを交えて説明します。プラン・配信方式・契約条件は 2026 年 10 月時点のものです。2026 年 10 月 16 日公開の公式告知のとおり、12 月 1 日にプラン構成・名称、利用規約、一部の配信方式の扱いの変更が予定されているため、申込時は最新の案内を確認してください。
目次
不動産広告のターゲティングでは、何を手がかりにするのか？
答え: 「どのページを読む人か」を手がかりにします。年齢・性別・地域は、売却と賃貸、分譲と中古という検討内容の違いを拾いにくい条件です。指定URLターゲティングとは？仕組み・従来手法との違い・向く企業を公式が解説で説明しているとおり、他社や比較サイトの URL を登録し、そのページに関心が高いと推定される層へ配信します。
Targety の広告は、指定した URL のページ上に出るわけではありません。指定 URL と似たサイトを見ている人や関心が近い人（Google が閲覧傾向から推定した層）が、他のサイトや YouTube を見ているときに表示されます。推定の詳しい仕組みを Google は公開していませんが、指定 URL を実際に見た人も対象に含まれえます。さらに Targety は独自の運用で、その中でも購買意向の高いユーザーに寄せて配信しています。
Google 広告ヘルプのカスタムセグメントの説明でも、入力した URL と類似したウェブサイトを閲覧しているユーザーに広告が表示され、指定した URL に広告が表示されるようになるわけではないと説明されています。指定したサイトを掲載先から外す機能でもなく、実際の掲載先は Google 側の配信で決まります。同ヘルプの英語版には、ディスプレイ・デマンドジェネレーション・Gmail・動画のキャンペーンで使え、セグメントは追加先のキャンペーンの地域などの設定に従うとあります。
Targety はこの公式機能を土台に、独自の仕組みで購買意向の強い層へ配信を寄せています。同じ URL を指定しても、誰に寄せるかで結果は変わります。広告主が登録するのは URL だけで、配信対象のユーザーは Google 広告の内部で組まれ、指定された企業に通知や記録は渡りません。配信の流れは「競合サイトの訪問者に広告を出す仕組み — Google広告カスタムセグメント×APIで「誰に」「どう」届くのか」で説明しています。
Targety の受付仕様では、指定できる URL に条件があります。トップページだけでなく 2 階層目以下の URL を指定でき、短縮 URL・Google マップのページ・検索結果のような動的ページ・リダイレクト用 URL は指定できません。登録した URL は契約中いつでも追加・変更でき、変更の反映は通常 1〜2 営業日です。
なぜ売却・賃貸・分譲で設計を分けるのか？
答え: 検討している内容が違えば、読むページも、住んでいる場所と物件の場所の関係も違うからです。総合不動産サイトのトップページは、売却を考える人も部屋を探す人も採用情報を見る人も通るため、関心の違う人が手がかりに混ざります。目的ごとに下層ページを選びます。
運用では、トップページだけを登録して反応が薄いというご相談をいただくことがあります。見直しは、売却の流れの解説や駅別の物件一覧のような、料金・事例・カテゴリに当たる下層ページを足すところから始めます。分譲物件 1 件だけの公式サイトのように、トップページでも「誰が読むページか」を一文で書ける場合は、候補に残して構いません。
| 目的 | 候補にする URL と残す条件 | 外す条件 | 地域の置き方と、確かめる自社の情報 |
|---|---|---|---|
| 売却（査定） | 他社の売却特設ページ、売却の流れの解説、査定の比較記事。「売りたい人」向けと一文で書ける | 買主向けの物件一覧と混ざるページ。返済の困難を手がかりにするページ | 物件周辺に加え、所有者が住む都市部にも地点を置く。都市部の候補は、過去の査定依頼の依頼者の居住地から選ぶ |
| 賃貸 | ポータルの沿線・駅別の固定一覧、競合店の店舗ページ。掲載物件が今の商圏と価格帯に合う | 検索条件を付けた結果ページ。商圏外の物件が中心の一覧 | 自店の商圏に半径を置く。転居者を狙うかは、来店・問い合わせの記録にある転居元を見て決め、地域条件を別に設計する |
| 分譲・新築 | 競合物件の公式ページ、物件概要・価格のページ、周辺エリアの比較記事。販売中で価格帯が合う | 販売終了で公開が終わったページ。検討内容と合わなくなったページ | 現地と販売センターの周辺に加え、来場予約者の居住地が多い通勤圏の都市部にも地点を置く |
沿線や駅の固定一覧は、URL が変わらないまま掲載物件が入れ替わるので、登録前と観察のたびにページを開いて確かめます。分譲では、販売終了で公開が終わるページを見越して、同じ沿線・同じ価格帯の別物件ページを代替候補として控えます。
指定 URL の候補はどこから出し、どう絞るのか？
答え: 候補は「競合のサイト」「比較サイト・ランキング」「業界メディア・ポータル」の 3 つから出し、「誰が見ているページか」を一文で書けるか、登録できる形式か、広告ポリシーに合うか、の順に絞ります。不動産ではポータルの一覧ページが候補の中心になりやすく、形式の確認が最初の関門です。
- 競合のサイト。売却特設ページ、売却の流れの解説、店舗ページ、分譲物件の公式サイトの価格・間取りページが候補です。「〇〇市で中古マンションの売却を考えている人」のように一文で書ける候補を残します。
- 比較サイト・ランキング。一括査定の比較記事、不動産会社の口コミ一覧、沿線別の家賃相場の記事が候補です。複数社を並べて検討している人が読むと仮定して検証します。
- 業界メディア・ポータル。ポータルの沿線・駅・エリア別の一覧と、住み替えや相続の解説記事が候補です。競合をまだ見ていない層に、少し手前から接点を作れます。
カスタムセグメントはパーソナライズド広告に当たり、通常の Google 広告ポリシーに加えてパーソナライズド広告ポリシーがかかります。ポリシーの確認は 2 つに分けます。1 つ目は候補 URL の判断で、同ポリシーは「厳しい経済状況」などデリケートな興味関心に基づくターゲティングを制限しているため、任意売却の相談ページのように返済の困難を手がかりにする候補は外します。2 つ目は自社の広告とリンク先の判断です。Google は、宣伝する商品やサービスの種類によって使えるターゲティング設定が決まるとし、デリケートな興味関心カテゴリに属する商品・サービスは、広告主が選択したオーディエンスに対して宣伝できないとしています。
自社の訴求そのものが返済困難者向けの相談サービスなどに当たる場合は、候補 URL を替えても解決しないため、広告とリンク先の適格性を先に確かめます。ページ名で機械的に不承認になるとは限らず、最終判断は Google の審査です。米国・カナダ向けの住宅広告には年齢・性別・配偶者の有無・子供の有無と郵便番号での指定に制限がありますが、日本向けの配信はこの地域限定の制限の対象外です。
登録する時は、utm_ などの計測用パラメータを外します。物件 ID のように、外すと別のページになるパラメータは残します。形式で外した一覧ページは同じ沿線・駅の固定 URL に、ポリシーで外した候補は住み替えや相続の解説記事に置き換え、外した理由も控えておきます。
指定 URL ターゲティングの仕組み、URL・位置情報・属性の設定、読了計測とレポートの見方をサービス資料で確認できます。仕組みを把握した段階で、社内共有用にお使いください。 Targety サービス資料をダウンロード
地域と属性はどう重ねるのか？
答え: 地域は、配信対象の人がどこにいるかなどを Google の推定に基づいて絞る条件で、物件の場所を指す条件ではありません。売却と分譲では、物件の周辺だけに半径を置くと、遠方に住む検討者が対象から外れる可能性があるので、目的ごとに地点の置き方を変えます。
Targety のエリア指定は地点と半径（1km 単位）で、位置は GPS・IP アドレス・Wi-Fi の情報を組み合わせて推定します。運営の案内では、地点の周りの人の密度によって半径が自動で調整されることがあります。半径の決め方は「地域密着型ビジネスの集客術｜Targetyの業種別URL設計と半径の決め方」で詳しく説明しています。
Google 広告の地域設定には、対象地域にいる人・よく訪れる人・関心を示した人を含める「所在地やインタレスト」と、いる人・よく訪れる人に限る「所在地」の 2 つの選択肢があり、検索・ディスプレイ・ショッピングのキャンペーンでは前者が既定です。Targety のプロジェクトがどちらを採用しているかは公開ページに無いので、転居元への地点追加のように地域条件を細かく設計する前に、運営に確認してください。
売却の広告で見落としやすいのは、売主が物件に住んでいない場合です。相続した実家や人に貸している家の所有者は、物件から離れた都市部に住んでいることがあります。所在地に限定した設定の場合、物件周辺の半径だけでは、この所有者が対象外になる可能性があります。足す都市部は推測で選ばず、過去の査定依頼や問い合わせの記録で依頼者の居住地を集計してから地点を置きます。運営の案内では、都道府県単位の配信設計にも運営側で対応できます。
賃貸で自店の商圏に半径を置く設計は、商圏内にいると推定される人に向けた設計です。指定 URL で作るセグメントは追加先の地域設定に従うため、所在地に限定した設定の場合、沿線・駅別の一覧ページを登録しても、地域条件に合致しない転居予定者は対象外になる可能性があります。対象地域への関心を含めるかは運営に確認し、転居元から来る人を狙う時は、来店や問い合わせの記録で多い転居元を候補にして地域条件を別に設計します。半径を狭くし、同時に属性も細かく絞ると、2 週間たっても判断できる数字が溜まらないことがあります。最初は地域と属性のどちらか一方から絞ります。
属性は、運営の案内では「除外」で指定します。既定は全部 ON で、外したい属性を OFF にする方式です。属性の判定は Google の推測で、100% 正確ではありません。エリアMax ではデバイス・子供の年齢を、CVブーストではさらに世帯年収・住宅所有状況などを指定でき、プランの違いは料金プランで確認してください。性別・年齢の除外はレポートの性別・年齢別の集計を見て判断し、住宅所有状況の除外はその集計から判断できないので運営へ相談してください。
指定 URL とリターゲティングはどう使い分けるのか？
答え: 指定 URL は他社や比較サイトの読者が起点、リターゲティングは自社サイトの訪問者が起点です。査定フォームや来店予約の手前で離れた人に、両方を 1 つのプロジェクトで使うと、もう一度届けられます。
Targety のリターゲティングはエリアMax と CVブーストで使え、管理画面で ON にすることと、Targety ベースタグをサイトの全ページに設置することが必要です。ON にすると運営チームに通知が届き、運営側が Google 広告側で訪問者リストを作成します。配信は訪問者リストが 1,000 件を超えてから始まります。リストの集計期間や重複の扱いは公開されておらず、1,000 件に達するまでの日数はサイトの訪問者数などによって変わります。追客用の広告を別に作る必要はなく、配信中の広告がそのまま使われます。詳しくは「サイト訪問者に再アプローチする「リターゲティング」がエリアMax・CVブーストで使えるようになりました｜仕組み・設定・成果の出し方を公式解説」を参照してください。
読了と CV は、広告主が自社サイトに設置したタグで測る自社ページ上の行動を、指定 URL ごとに集計したものです。指定先のページでの閲覧や読了を測るわけではありません。読了は、タグを置いたページで「画面に表示されていた時間」と「スクロール率」の条件を満たした訪問を、ページごとに 1 回と数えます。新規プロジェクトの初期値は「30 秒 AND 50%」です。
CV は管理画面の「カスタマイズ」でサンクスページや査定フォーム到達の URL を登録して定義します。CV の計測は CVブーストで標準です。エリアMax での扱いは運営に確認してください。Targety の CV には、クリックして来た人のほかに、広告を見てクリックせず後日別の経路で申し込んだビュースルー CV と、YouTube 動画を 10 秒以上視聴して別の経路で申し込んだエンゲージビュー CV が含まれます。GA4 はクリック経由の来訪を起点に数えるので、GA4 が 0 でも Targety に CV が出ることがあります。
Targety タグは Google の計測用スクリプト（gtag.js）を読み込み、Google 社が Cookie・広告識別子・閲覧履歴等を取得します。設置する広告主は、適用される法令・業界ガイドラインに従い、サイト訪問者への告知（プライバシーポリシーへの記載など）または同意の取得その他の必要な措置を行います（利用規約 第 4 条）。
売却・賃貸・分譲のどの目的から始めるか、地域条件の設計や指定 URL とリターゲティングの使い分けで迷う場合は、お問い合わせから現状をお知らせください。運用チームが受け付けます。 お問い合わせ
URL 別の数字はどう読み、いつ入れ替えるのか？
答え: 配信開始から約 2 週間（読了・CV を見るなら 2〜4 週間）は動かさず、URL 別の数字を表示回数やクリック数を分母にした割合で比べ、変えるものは 1 回に 1 つにします。URL 別の表示・クリック・読了・CV は「その URL を手がかりに推定された層への配信の反応」で、その層の優劣や検討段階を示すものではありません。
「売却ページの読了が多いから、売却層に訴求が合う」とは結論しません。クリック率は表示回数を分母にし、読了の分母は表示かクリックのどちらかに固定します。CV にはクリックを経ないビュースルー CV とエンゲージビュー CV が含まれるので、CV をクリック数で割った値を「クリックした人の CV 率」とは呼ばず、表示回数に対する割合で URL 同士を比べます。レポートの CV 数の既定は読了を含む計測中の全 CV の合計なので、査定申込だけを比べる時はレポート上部の「コンバージョン」で CV 名を選んでから数えます。
URL 別の観察比較と、URL 変更の効果の検証は別の作業です。観察比較は、同じ期間に並んで配信された URL 同士を、同じ広告・遷移先・地域・属性・配信方式・読了条件・CV 定義のもとで割合で比べる作業で、何も変えません。効果の検証は、1 回に 1 つだけ変えて、変更前と変更後の観察期間を比べる作業です。「指定 URL の候補を比べる検証」では広告と遷移先を固定し、「広告の訴求を比べる検証」では指定 URL を固定します。
観察期間の起点は登録日ではなく配信開始日（変更なら反映日）で、変更前後の数字は混ぜません。配信方式を変えた場合の再学習の目安は、クリック 1〜2 週間、読了 2〜3 週間、CV 2〜4 週間です。
観察比較の判断は 3 つに分かれます。割合が他の URL と同程度か高ければ維持します。母数が足りていて割合が低い URL は、控えておいた代替候補に差し替えます。母数の目安は固定の件数で決めず、CV が 1 件増減しただけで URL の順位が入れ替わる状態なら、まだ足りないと見ます。
観察期間を過ぎても母数が小さい URL は保留し、次の観察期間でも足りない時や全候補の配信量がそろって足りない時は、URL ではなく半径や属性の絞りすぎを疑います。クリック率が高いのに査定申込の割合が低い URL のように、指標の評価が逆転する時は、プロジェクトの目的に近い指標を優先して判断します。
レポートは指定 URL 別・広告別・日別/週別/月別・地域/性別/年齢別に見られ、直前の同じ長さの期間との比較が付きます。入れ替える時は、反応の薄い URL を一度に全部外さず、観察期間を終えた URL から代替候補を 1 本ずつ入れ替え、次の観察期間に入ります。
どう設定するのか？ 3 段階と不動産向けの分け方
設定はユーザー登録、プロジェクト作成（プラン選択・URL/エリア/属性の設定）、入稿・掲載申請の 3 段階です。売却と賃貸のように広告文も地域も違う目的は、1 つのプロジェクトに混ぜず、目的ごとにプロジェクトを分けます。
- ユーザー登録。アカウントを作成し、管理画面に入ります。
- プロジェクト作成。プランを選び、目的別に整理した指定 URL、地点と半径、除外する属性を設定します。作成日に初回の決済があり、プラン・配信方式ごとの成果の目安が表示されます。設定した URL やエリアに応じた推定値は出ません。
- 入稿・掲載申請。見出し・説明文・画像・ロゴを入稿します。運営の案内では、見出しは全角 15 字、説明文は全角 28 字までで、画像は横長 1200×628px と正方形 1200×1200px をどちらも 1 点以上用意します。配信の開始は「最短で配信」と「開始日・終了日を指定」から選び、指定する開始日は申請日から 3 営業日以降です（2026 年 6 月 17 日のリリースノート）。
広告文に競合の社名やロゴは入れません。運営の案内では、見出し・説明文に「！」「？」「【】」などの記号と半角カタカナは入れられず、根拠の無い「No.1」も不承認の原因になりやすい表現です。
プロジェクトを分ける前の契約確認
目的別にプロジェクトを分けると契約も分かれ、作成日によって掲載開始月と初月の決済回数が変わります。分ける前に次の表で確認してください（利用規約 第 4 条・第 5 条）。金額は料金プランで確認してください。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 決済 | 月額の前払い。初回はプロジェクト作成日に即日決済し、以後は初月を含む毎月 10 日に翌月分を決済する。初期費用は新しくプロジェクトを作るたびに 1 回、初回の決済に加わる |
| 1〜9 日に作成 | 作成日に当月分、同じ月の 10 日に翌月分の 2 回の決済が初月に発生する。審査完了後、当月中に掲載を始められ、初月の日割りはない。最低利用期間の起算日は当月 1 日 |
| 10 日以降に作成 | 作成日の決済が翌月分になり、掲載は審査完了を前提に翌月 1 日以降に始まる。起算日は翌月 1 日 |
| 最低利用期間 | 起算日から 3 ヶ月。期間内は停止も解約もできない |
| プラン変更 | 変更適用月の 1 日を起算日として新たに 3 ヶ月の最低利用期間が始まる（2026 年 9 月 5 日のリリースノート）。追加予算だけの変更では始め直さない |
よくあるつまずき
- ポータルの一覧 URL を候補にしたのに、登録できない。検索条件を付けた結果ページのような動的ページは指定できません。沿線や駅ごとの固定 URL の一覧に置き換え、計測用パラメータを外して登録します。
- 売却の広告を物件周辺に配信したのに、査定の問い合わせが来ない。所有者が物件の近くに住んでいない場合、所在地に限定した設定では対象外になる可能性があります。運営に地域の判定を確認したうえで、査定依頼の記録で多い都市部に地点を足し、2〜4 週間を新しい観察期間として割合を見ます。
- タグを設置したのに、読了が 0 のまま変わらない。順に 5 点を確認します。読了計測に対応したプランか、タグがサイト全ページの head にあるか、GTM 経由ならトリガーが「Initialization – All Pages」か、タグの pid がそのプロジェクトの ID と一致しているか、配信方式が読了になっているか、です。確認の詳細は「Targetyのエンゲージメント計測とは？読了×CVで成果を出す運用ガイド」にあります。
配信前に何を確認しておくか？ 4 つのこと
- 目的ごとに候補 URL を一文で説明できるか？「〇〇市で中古マンションの売却を考えている人が読むページ」のように書けない候補は外します。
- 登録できる形式になっているか？短縮 URL・Google マップ・動的ページ・リダイレクト用 URL が混ざっていないか、計測用パラメータを外したかを見ます。
- 地域と属性のどちらか一方から絞っているか？両方を同時に細かく絞ると、判断できる数字が溜まりにくくなります。
- 観察期間と比較条件を決めているか？動かさない期間と、比べる時にそろえる条件を配信前に書き出しておきます。
よくあるご質問
Q. 不動産ポータルの物件一覧ページは指定 URL に登録できますか？
沿線や駅ごとの固定 URL の一覧なら、形式の条件は満たします。検索条件を付けた結果ページのような動的 URL と、短縮 URL・リダイレクト用 URL は登録できません。
Q. 売却と賃貸を 1 つのプロジェクトで配信できますか？
指定 URL・エリア・属性の設定と広告はプロジェクト単位で持つため、売却と賃貸のように広告文も地域も違う目的は分けて設計します。分けるとプロジェクトごとに料金と最低利用期間がかかります。
Q. 競合物件の公式サイトを指定すると、そのサイトに自社の広告が出ますか？
指定 URL は掲載先を指定する機能ではありません。そのページに関心が近いと推定された層に、他のサイトや YouTube を見ているときに表示され、実際の掲載先は Google 側の配信で決まります。
Q. 任意売却や住宅ローンの返済相談のページは指定できますか？
Google のパーソナライズド広告ポリシーで「厳しい経済状況」はデリケートな興味関心に当たり、これを手がかりにする候補は外します。最終判断は Google の審査です。
掲載開始までの流れとプランの比較を手元に置いて導入準備を進めたい方は、サービス資料を受け取ってください。他施策との比較も掲載しています。
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